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小区车位的归属

  法律依据:

  1、《物权法》第七十四条规定,建筑物区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

  2、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋,以及车位、摊位等特定空间,应当认定为物权法第六章所称的专有部分:

  (一)具有构造上的独立性,能够明确区分;

  (二)具有利用上的独立性,可以排他使用;

  (三)能够登记成为特定业主所有权的客体。

  规划上专属于特定房屋,且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等,应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。

  3、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条进一步明确规定:“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外,占用业主共有道路或者其他场地增设的车位,应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。

  房产公司向非业主出售车位,须经业主大会作出决定,否则行为违法,应由房地产主管部门处以罚款;给业主造成损失的,还应依法承担赔偿责任。

  5类停车位产权归属大不同

  1、敞开式地上车位

  敞开式地上车位产权属于全体业主,归业主共同且免费使用。这类车位主要是指通过在地面的地上划出车位而规范停车形成的车位。业主购买房屋,便拥有了社区的土地使用权,也就是说社区的土地的使用权归全体业主所有。所以在权属属于业主的土地上规划的车位,开发商或者物业无权处置。

  2、小区建筑区划内规划建设的车位

  建立在小区建筑区规划建设车位的地方的车位,产权是归开发商所有的。因为在规划之初,该地块就被规划设计为车位,没有计入业主的购房面积之中,所以在交易前属于开发商所有。但是这种车位,业主可以在入住后,通过购买手段获得,并拥有个人产权。

  3、未计入公摊面积的地下车位

  地下车位所占用的面积如果没有被计入业主的公摊面积之中,那么这部分车位的产权就属于开发商所有。开发商可以出售、出租车位,但只能给本小区的业主使用。但是,这种产权确立的前提是,要在购房合同中体现,进行说明,即该部分不计入公摊,此时,产权才能归开发商所有。如果不做说明,则自动归属全体业主。

  4、计入公摊面积的地下车位

  算入公摊面积的地下车位,开发商无权出售,车位产权属于全体业主所有。这类车位就像小区的其他公共配套一样,供全体业主使用。只是,作为停车使用,要有专门的管理人员,这部分人员由业主委员会委托给物业公司管理、出租给业主使用,所获费用扣除管理成本后划入小区维修基金。该部分费用不能私自用作他途,只能用于小区公共设施的维护。

  5、人防工程车位

  人防工程车位所占的面积属于人防工程,而人防工程又是属于人民防空工程的范围,有着其特殊性,所以它的产权具有模糊性,在法律上还是一个空白。现在各地执行普遍有两种标准,一种是由开发商管理,出租或出售给业主使用,费用上交人防工程部。第二种是它的产权归投资者所有。具体指的是,如果该车位由开发商投资建设,则开发商拥有该车位的产权,在管理和收益上具有所有权,但是需要在人防工程部门登记手续。但是,如果开发商将该车位建设的费用转嫁到业主身上,那么该车位的产权也随之转移到归全体业主所有。

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