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执行异议之诉—登记于开放商名下的商品房

  [案情简介]

  因借款合同纠纷,债权人依据已经发生法律效力民事判决书,向人民法院申请强制执行,后人民法院向系被执行人的开发商发出执行通知书,责令其履行生效判决书确定的义务,但其未履行法定义务,故人民法院依法查封开发商名下商品房。后案外人向人民法院提出案外人执行异议,主张其与开发商于2016年6月22日签订了商品房买卖合同,被查封的商品房系其合法财产。故人民法院中止了案件的执行,遂债权人向人民法院提出了执行异议之诉。

  [评析]

  本案中,人民法院中止案件执行系认定事实不清、适用法律不当,应当继续对涉案房产依法强执执行,具体理由如下:

  一、开发商与案外人签订商品房买卖合同明显系恶意串通、损害国家及第三人利益、逃避执行的行为

  开发商向案外人签订合同时,人民法院已经依据发生法律效力的民事判决书,向开发商发出执行通知书,责令其履行生效判决书确定的义务。在判决书做出并发出执行通知书的情况下,开发商虚假出售其名下可供执行的房屋,与案外人倒签合同,制作虚假证据,明显系恶意串通,逃避执行的行为。而案外人在庭审中主张其对该房屋为善意取得,但其并未以合理的市价取得该房产,开发商以明显低于市价的价格与案外人签订商品房买卖合同,有悖常理。

  二、案外人所购涉案房产用途系商业用房

  根据房地产交易权属登记管理处出具的商品房现售合同签约证明中显示涉案房屋使用用途为商业用房并非用于居住,且案外人实际亦并未居住于涉案房屋。

  三、案外人支付房屋价款未达到百分之五十

  案外人在庭审中提供的银行转账凭证显示,其将92万元“货款”转账至开发商工作人员的个人账户中,并未提供证据证明该员工将款项交付开发商,并且这与其提供的涉案房屋买卖增值税普票显示的房屋价款自相矛盾。退一步讲,案外人就算将前述购房款支付于开发商,亦并未达到其出具的转账凭证中购房款的50% 。

  综上,根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条之规定,本案中,对于登记在开发商名下的商品房,案外人对其并不享有足以排除强制执行的权益,因此人民法院应当继续对涉案房产依法强执执行。

  陕西际傧律师事务所

  孙玉琪

  2018年10月19日

  法条链接:

  《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

  第二十九条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:

  (一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;

  (二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;

  (三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

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